首都圏物流不動産2026春の供給ピークとEC事業者の保管料｜見えない空室が変える発送代行選定の判断軸

首都圏物流不動産2026春の供給ピークと市場の転換点

2023〜2026年の供給量は4年で約230万坪

首都圏の大型マルチテナント型物流施設（LMT）は、2023年に単年で約90万坪超という過去最大の新規供給を記録して以降、2024年・2025年も高水準の供給が続いています。2025年度の新規供給は約46.5万坪、2026年度は約52.5万坪と見込まれ、2023〜2026年の4年合計は230万坪規模に達する計算です。2015年前後の首都圏LMT供給量は年間20〜30万坪だったため、直近4年は歴史的に突出した供給局面にあります。

2026年後半以降は新規供給が減少局面へ

建設費の高騰・金利上昇・開発計画の見直しにより、2026年後半以降は新規供給量が減少に転じる見通しです。CBREやコリアーズなどの調査会社は、開発計画の遅延・縮小・撤回が相次いでおり、2027〜2028年にかけて新規供給量は2026年ピークの6〜7割水準まで縮む可能性があると指摘しています。短期的な空室率上昇と中期的な需給引き締まりが同時進行する、珍しい局面です。

EC物流の保管需要はむしろ拡大中

一方、EC市場は物流業界の市場規模を押し上げ続けており、経済産業省「電子商取引に関する市場調査」の令和6年度版では国内BtoC-EC市場が26兆1,654億円に到達しています。越境EC・サブスク・D2Cなど保管型のビジネスモデルが増え、1出荷あたりの保管期間が長くなる傾向にあります。LMT供給が減る局面でEC保管需要は伸びるため、2027年以降は賃料上昇圧力が強まる構造が見えています。

首都圏大型マルチテナント型物流施設の新規供給は2023年に過去最大の90万坪超を記録、2025年度は約46.5万坪、2026年度も52.5万坪の開発が見込まれる。一方、建設費高騰などを背景とした開発計画の見直しで、2026年後半以降は供給量が減少局面に入ると予想される。

出典：物流ニュースのLNEWS「物流施設に関するニュース」

「見えない空室」——建設費高騰で止まる開発計画

「見えない空室」とは何か

「見えない空室」とは、着工前・計画段階で撤回または延期された開発案件を指します。現在の空室率統計には反映されないものの、将来の供給量として想定されていた面積が市場から消える現象で、中期の需給バランスを見る際に重要な指標です。2025年以降、大手デベロッパーの間で開発計画の見直し・延期・規模縮小が相次いでおり、2027〜2028年の供給見通しが急速に下方修正されています。

建設費・金利・人件費の三重苦

背景には3つの要因があります。1つ目は建設費の高騰で、資材・鉄骨・コンクリートの価格は2020年比で2〜3割上昇しています。2つ目は金利上昇で、ノンリコースローンを活用する開発案件では資本コストが明確に上がりました。3つ目は建設業の人件費で、2024年問題で建設現場のドライバー・職人の単価も上昇しています。結果として開発利回り（NOI利回り）が当初想定より1〜2ポイント低下し、計画が止まる案件が増えています。

開発遅延が顕在化するタイミング

開発遅延は2027年上期〜2028年の供給量に跳ね返る構造です。LMTの企画から竣工までのリードタイムは一般に24〜36ヶ月。2025〜2026年に見送られた案件は、そのまま2027〜2028年の新規供給の欠落として現れます。物流業界の最新トレンドとして倉庫建設ラッシュが語られてきましたが、2026年が供給のピークで、その後は反転するという見方が定着しつつあります。

LMT賃料の現状と2026年後半以降の見通し

首都圏LMT実質賃料の推移

首都圏の大型マルチテナント型物流施設の実質賃料は、2025年第3四半期時点で4,480円／坪（共益費込みの実質賃料）となっており、前年同期比で横ばいから微増で推移しています。空室率は2025年第3四半期で10.4％、前期比0.5ポイント低下と、緩やかに改善しています。2026年前半にかけて大型物件の竣工が続くため、空室率は一時的に上振れする局面が見込まれますが、2027年以降は「見えない空室」の影響で需給が引き締まる可能性が高い構造です。

賃料の地域差——湾岸・外環・内陸の3層

首都圏物流不動産は、立地によって賃料水準が3層に分かれます。湾岸エリア（東京臨海・神奈川）は消費地近接で最も賃料が高く、東京外環道路沿い（埼玉・千葉）はミドルレンジ、北関東内陸部（群馬・栃木）は最安値ゾーンを形成します。EC事業者にとって、出荷波動が大きく繁忙期対応が必要な商材は湾岸・外環の近接エリア、倉庫選びで保管料重視なら内陸の選択が合理的です。

2026年後半以降は賃料上昇局面へ

2026年後半から2027年にかけては、新規供給量の減少と既存物件の稼働率上昇が重なり、実質賃料が年率2〜4％で上昇する可能性があります。国土交通省の総合物流施策推進プログラムでも倉庫施設の供給動向と物流効率化の必要性が繰り返し示されており、倉庫賃料の底上げは不可避という見方が強まっています。EC事業者としては、物流委託契約の見直しを2026年度内に一度行い、賃料転嫁条項や契約期間を再交渉しておくべきタイミングです。

EC事業者が直面する保管料・物流費への波及ルート

賃料上昇が発送代行料に波及する3つのルート

倉庫賃料は発送代行の料金体系に直接・間接の両方で影響します。直接ルートは保管料（坪単価・パレット単価）の値上げ、間接ルートは固定費配賦の増加で作業料・入出庫料が上がるケース、もう1つは契約更新時の一括改定です。EC事業者の発送代行費用全体で見ると、保管料が占める比率は10〜25％程度ですが、賃料10％上昇で発送代行料2〜3％の上昇に相当する試算が一般的です。

1. 直接ルート：保管料の坪単価・パレット単価の値上げ——倉庫事業者が荷主に請求する保管料は賃料に最も近い連動性を持ちます。2026年後半の賃料上昇がそのまま保管料単価に転嫁されます。
2. 間接ルート：固定費配賦の増加——倉庫の固定費（賃料・減価償却・人件費）が上がると、作業料・入出庫料にも薄く上乗せされます。料金改定のタイミングで突如値上げになる場合があります。
3. 契約更新時の一括改定——3年契約などの長期契約では、更新時に相場に合わせた一括改定が行われます。2027年以降に契約更新を迎える事業者は、交渉テーブルで賃料上昇分をどう受け止めるかを準備しておく必要があります。

ドライバー不足・2024年問題との複合影響

倉庫賃料の上昇は、物流2024年問題から2年が経過したドライバー単価の上昇・配送料値上げと重なります。EC事業者の物流費は「保管料＋作業料＋配送料」の3層構造ですが、3つすべてが同時に上がる局面に入りつつあるため、トータル物流費として年率4〜6％の上昇を見込む試算が現実的です。粗利率の低い商材ほど早期の対策が必要です。

倉庫業法に基づく営業倉庫は、施設基準・保管責任の観点から国土交通省の登録制が適用される。登録倉庫の情報は地方整備局等で公開されており、荷主が倉庫事業者を選定する際の基礎データとして参照できる。

出典：国土交通省「倉庫業法 関連情報」

発送代行で保管料インパクトを抑える3つの設計

設計①：保管単価の安い立地へ移管する

保管料の坪単価は立地で大きく変わるため、出荷リードタイムを許容できる範囲で外環道路沿いや北関東内陸へ保管場所を移管する選択肢があります。EC事業者が自社倉庫を湾岸エリアで借りている場合、内陸発送代行に切り替えるだけで保管料単価が20〜30％下がる試算も珍しくありません。ただし、配送リードタイムと送料のトレードオフがあるため、フルフィルメント全体の設計として総物流費で判断する必要があります。

設計②：保管単位を体積課金・パレット課金に最適化する

保管料の課金体系は、発送代行ごとに坪課金・パレット課金・体積課金・個建課金と分かれます。商材の性質によって同じ物量でも保管料が2倍以上違うケースがあります。小物を多SKU在庫で抱える事業者は体積課金が有利、少SKUで大量在庫のメーカー型は坪・パレット課金が有利、というように商材構造に合わせて料金体系を選ぶことが、賃料上昇局面での総コスト抑制に直結します。流通加工を伴う商材では、加工スペースの課金条件も合わせて確認しましょう。

設計③：AMR・自動化が組み込まれた倉庫を選ぶ

賃料が上がる局面では、単位面積あたりの処理能力が高い倉庫ほど保管料を下げる余地があります。AMR（協働ピッキングロボット）やマテハン自動化が組み込まれた倉庫は、同じ面積で倉庫の処理能力を1.5〜2倍にできるため、賃料上昇分を吸収しやすい構造です。STOCKCREWは倉庫内でAMR110台を稼働させ、省人化と単位面積あたりの出荷能力を高めています。経産省の物流効率化実証事業でも、自動化導入による人時削減と保管効率の両立が実証されています。

発送代行を選ぶ判断軸——2026年の賃料局面に合わせる

判断軸①：立地の柔軟性——拠点を切り替えられるか

2026年の賃料局面では、複数拠点を柔軟に使い分けられる発送代行が有利です。湾岸での翌日配送と内陸での保管を組み合わせるなど、商材や季節波動に応じて拠点を切り替えられる業者は、賃料上昇を最小化できます。単一拠点しか持たない発送代行は、賃料上昇局面で逃げ場が限られるため、契約前に複数倉庫の在庫移管可否を必ず確認しましょう。

判断軸②：料金体系の透明性——隠れコストの少なさ

RSL（楽天スーパーロジスティクス）のような大手モール系サービスは、サイズ別・エリア別の料金表が公開されていても、オプション料金や保管料の変動条件で実質コストが見えにくい場合があります。RSLとSTOCKCREWの料金比較でも、保管単位と作業単位の合算シミュレーションが判断の決定打となっています。2026年の賃料局面では、料金表を公開している発送代行の方が長期コストを読みやすく、粗利管理がしやすい選択肢です。

判断軸③：契約の身軽さ——初期費用・固定費・最低ロット

長期の大量契約で賃料上昇リスクを閉じ込めるより、初期費用・固定費・最低ロットの軽さで入退出の自由度を確保した方が、局面転換時に動きやすくなります。初期費用0円・固定費0円・1点からの出荷に対応するSTOCKCREWのようなモデルは、2026年の賃料上昇局面で保管コストを抑えながら、必要に応じて他倉庫への切り替えも検討できる柔軟性があります。3PLの外注を検討中の事業者は、契約の身軽さで初期選別する方針が推奨されます。

まとめ：EC事業者が2026年度内に取るべき保管料対策

2026年度内にやるべき3つの行動

首都圏物流不動産は2026年に供給ピークを迎え、その後「見えない空室」が2027〜2028年の需給を引き締める局面に入ります。EC事業者は賃料上昇が保管料・作業料・配送料のすべてに波及し始めるこの1年で、以下3つの行動を進めておくことが合理的です。第一に現在の物流委託契約の棚卸し、第二に立地と料金体系の見直し、第三に複数拠点・自動化倉庫を前提とした発送代行選び——この3点を2026年度内に実行できれば、2027年以降の値上げ局面を有利に通過できます。

現場で使える実行チェックリスト

• 現契約の満了月を把握する——契約満了が2026年度内ならすぐ相見積を準備、2027年以降なら賃料転嫁条項の追加交渉を。
• 保管単位の商材適合性を再確認——坪／パレット／体積／個建のどれが自社商材に合うかを数値で比較する。
• 内陸・外環・湾岸の比較見積を取る——同一条件で3地域の保管料＋配送料の総コストを並べて判断。
• AMR等の自動化倉庫を候補に含める——単位面積あたりの処理能力が高いほど賃料上昇を吸収できる。
• 契約の柔軟性を優先——初期費用0円・固定費0円・最低ロット1点を基準に発送代行を絞り込む。

発送代行選びで2026年の局面を乗り越える

EC事業者にとって2026年度は、借り手優位の最終局面であり、契約条件の交渉と発送代行の見直しに最も適したタイミングです。発送代行完全ガイドで料金体系・選定基準・導入手順の全体像を押さえたうえで、EC物流の設計と合わせて自社に最適な体制を整えましょう。STOCKCREWでは初期費用0円・固定費0円・最短7日の導入で、AMRを活用した自動化倉庫を提供しています。具体的なシミュレーションはお問い合わせページから、詳細な資料は資料ダウンロードからご確認ください。